Handleiding aankoop beleggingspand

Beleggen in vastgoed? Hoe werken aankoop, financiering, verhuur en vergunningen? Financiering Regelen BV helpt vastgoedbeleggers bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille.

Bij vragen kunt u te allen tijde contact met ons opnemen.
Wij helpen u graag.

Door Raymond Böcker.
Partner Financiering Regelen BV
Update: 2 juli 2024

Raymond Böcker

Rendement met beleggen in vastgoed

Als u voornemens bent om een pand kopen om deze te gaan verhuren (een beleggingspand), dan is het van groot belang dat deze een goed rendement oplevert. Daardoor ontstaan op termijn namelijk vaak mogelijkheden om meer verhuurpanden aan te kopen en zo een vastgoedportefeuille op te bouwen.

Rendement bij vastgoedbeleggen bestaat uit 3 componenten:

1. Rendement door positieve maandelijkse cashflow.
Vanuit uw huurinkomsten betaalt u de financieringskosten (rente- en aflossing) en de kosten voor beheer en onderhoud. De huurinkomsten moeten minimaal 25% hoger zijn dan de totale maandelijkse kosten waardoor er positieve cashflow ontstaat.

2. Rendement door aflossing.
Als uw pand gefinancierd is dan lost u maandelijks af op uw vastgoedhypotheek. Daardoor bouwt u overwaarde op.

3. Rendement door mogelijke waardestijging.
Op de lange termijn stijgt vaak de waarde van het vastgoed. Ook daardoor ontstaat er overwaarde.

De ideale vastgoedbelegging is een pand dat:

u voor een scherpe prijs kunt kopen.
gewild is op de verhuurmarkt waarbij u weinig kans loopt op toekomstige leegstand.
geen hoge servicekosten, hoge VVE-kosten, hoge erfpachtkosten of andere verborgen kosten voor u als eigenaar heeft.
in goede staat van onderhoud verkeert.
eenvoudig te beheren is.
in de toekomst naar verwachting in waarde zal stijgen en eenvoudig met winst te verkopen zal zijn.

Het juiste beleggingspand kiezen.

Wanneer u zich oriënteert op de aankoop van een beleggingspand doet u er goed aan eerst vast te stellen wat uw financieringsmogelijkheden (zie hieronder) zijn en voor welk bedrag u een beleggingspand kunt kopen. Op het moment dat u uw financieringsaanvraag reeds heeft voorbereid weet u waar u aan toe bent en kunt u snel toeslaan als de juiste kans zich voordoet.

U weet dan tot welk aankoopbedrag u kunt gaan, welke bijkomende kosten u zult hebben en welke huurinkomsten u minimaal moet gaan genereren. Hiermee heeft u uw 'businesscase' voor uzelf voorbereid en kunt u bij elk potentieel pand dat voorbij komt snel doorgronden of dat geschikt is en in uw plan past.

Investeren in woonruimte of in bedrijfsonroerend goed?

Op de meeste locaties in Nederland is een tekort aan huurwoningen. Bij verhuur van een woonhuis, appartement of studentenhuis (residentieel vastgoed) is het risico op leegstand klein. Naar verwachting zal de krapte op de verhuurmarkt voor woonruimte niet snel minder worden en zal de vraag naar huurwoningen groot blijven.

Bij het investeren in bedrijfs onroerend goed (winkel- bedrijfs- of kantoorruimte) moet juist goed beoordeeld worden of er risico is op toekomstige leegstand. Eigenaren die bedrijfs onroerend in bezit hebben ervaren dat de verhuurmogelijkheden sterker meebewegen met de economische conjunctuur. Bij een tegenvallende economie staan winkel-, bedrijfs- en kantoorruimten in principe vaker leeg dan wanneer de economie krachtig is.

Daarentegen zijn er bij het verhuren van bedrijfs onroerend goed vaak minder of geen restricties bij het vaststellen en indexeren van de huurprijs en het aanbieden van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. De gebruikers zijn immers geen particuliere bewoners maar zakelijke huurders.

Met residentieel vastgoed zijn de risico's op leegstand en tegenvallende waardeontwikkeling kleiner maar zijn er van overheidswege vaak diverse restricties m.b.t. aanvangshuur, huurindexatie, het soort gebruik en de mogelijkheden voor de duur van huurovereenkomsten. Bij bedrijfs onroerend goed zijn deze restructies doorgaans niet of beperkt van toepassing maar is het risico op toekomstige leegstand meestal groter.

Financiering van uw beleggingspand

De aankoop van uw beleggingspanden kunt u niet financieren met een reguliere woninghypotheek omdat u daarbij van de bank in principe geen toestemming heeft om langdurig te mogen verhuren. Reguliere woninghypotheken zijn alleen geschikt voor het financieren van uw eigen woonhuis, soms voor aankoop van een vakantiehuis en soms voor aankoop van een woning om een familielid te huisvesten. Voor het opbouwen van een beleggingsportefeuille zijn reguliere woninghypotheken niet te gebruiken.

Beleggingspanden financiert u met vastgoedhypotheek.

De aankoop van een beleggingspand kunt u financieren met een vastgoedhypotheek. Dat is een zakelijk hypotheekproduct waar zowel particulieren als bedrijven voor in aanmerking komen. Er wordt in principe niet getoetst op inkomen of de hoogte van uw eigen woninghypotheek. Er is ook geen limiet aan het aantal vastgoedhypotheken dat u kunt krijgen. Dat maakt het vastgoedhypotheek product het juiste instrument om een vastgoedportefeuille mee op te bouwen.

Criteria voor verkrijgen van vastgoedhypotheken:

Het pand moet getaxeerd worden door een taxateur die goedgekeurd is door de gekozen vastgoedbank.
Door de taxateur wordt de marktwaarde in verhuurde staat en de huurwaarde vastgesteld.
U kunt bij woonruimte tot 80% of soms 85% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren mits de huurwaarde minimaal 25% hoger is dan de maandelijkse hypotheeklasten bij de start van de financiering. Bij financiering van Bedrijfs onroerend goed is het maximaal te financieren percentage vaak lager.
Vastgoedhypotheken hebben meestal een looptijd van 30 of 35 jaar.
Vastgoedhypotheken voor woonruimte zijn meestal tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat aflossingsvrij.
Het is uiteraard wel mogelijk om af te lossen: 10% boetevrij per kalenderjaar

Bereken uw vastgoedfinanciering »

Met extra vastgoedhypotheken uw beleggingsportefeuille uitbreiden.

Na aankoop van uw eerste beleggingspand kunt u, ongeacht uw inkomen en ongeacht de hoogte van uw privé woninghypotheek een volgend beleggingspand met een vastgoedhypotheek financieren, mits u voldoende eigen geld heeft en genoeg heeft aan financiering van maximaal 80% (woonruimte) of 75% (bedrijfsruimte) van de marktwaarde in verhuurde staat.

Overwaarde bestaand beleggingspand gebruiken voor aankoop volgend pand.

Op het moment dat u een beleggingspand wat langer in bezit heeft en hierin een goede overwaarde hebt opgebouwd is het vaak mogelijk een deel van de overwaarde te gebruiken voor aankoop van een volgend beleggingspand. Dat kunt u doen door het pand te laten hertaxeren. Als blijkt dat de waarde significant hoger is dan uw uitstaande restschuld dan kunt u vaak uw bestaande vastgoedhypotheek verhogen of deze met een nieuwe vastgoedhypotheek voor een hoger bedrag te herfinancieren.

Met het kapitaal dat vrijkomt uit uw bestaande pand kunt u - in combinatie met een extra vastgoedhypotheek - een volgend pand aankopen zonder dat u spaargeld hoeft te investeren. Veel vastgoedbeleggers gebruiken hun bestaande vastgoed op deze wijze als vliegwiel om hun vastgoedportefeuille uit te breiden.

Hoe wordt de marktwaarde in verhuurde staat bepaald?

De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald door een taxateur die goedgekeurd is door de gekozen vastgoedbank. De waarde kan afwijken van het aankoopbedrag / de leegwaarde van het pand. In feite is de waarde in verhuurde staat het bedrag waarvoor een andere belegger naar verwachting het pand zou willen kopen als deze verhuurd is.

De volgende factoren zijn van invloed op de waarde in verhuurde staat:

De huurwaarde. Dat is de volgens de taxateur langjarig haalbare huuropbengst. Hierbij wordt de kale huur (excl. g/w/l/) als uitgangspunt genomen die haalbaar is als het pand ongemeubileerd met een overeenkomst van minimaal 1 jaar verhuurd wordt.
De vrije verkoopwaarde / leegwaarde. Dat is het bedrag waarvoor het pand verkocht zou kunnen worden als het vrij van huur of gebruik zou zijn.
De toekomstig te verwachten bijkomende kosten voor beheer en onderhoud. (Exploitatiekosten).
Een op- of afwaardering als de te verwachten waardeontwikkeling mee- of tegenvalt.
Een op- of afwaardering als de te verwachten ontwikkeling van de huurwaarde mee- of tegenvalt.

De marktwaarde in verhuurde staat is vaak wat lager dan het aankoopbedrag.

In de praktijk blijkt vaak dat de marktwaarde in verhuurde staat wat lager is dan het aankoopbedrag / de leegwaarde. Maar er zijn uitzonderingen. Als een pand voor een scherpe prijs aangekocht kan worden en de te verwachten huurinkomsten (de huurwaarde) is relatief hoog, dan kan het zijn dat de waarde in verhuurde staat weinig afwijkt, gelijk is, of zelfs wat hoger uitpakt dan het aankoopbedrag. Het komt niet heel vaak voor, maar voor het verkrijgen van een gunstige financiering en het realiseren van een goed rendement is dat ideaal.

Bij aankoop van een beleggingspand hoeft deze nog niet verhuurd te zijn.

U kunt een bestaand pand kopen, deze met een vastgoedhypotheek financieren en vervolgens zelf de verhuursituatie inregelen en (binnen uiterlijk 3 maanden) de huurders hun intrek laten nemen. Het pand wordt bij aankoop getaxeerd worden waarbij de taxateur ook als deze nog niet verhuurd is de marktwaarde in verhuurde staat en de huurwaarde vast kan stellen.

Uw beleggingspand verhuren

Het is van groot belang dat u de verhuur van uw pand(en) professioneel aanpakt. Dat voorkomt onnodigde tijdsbesteding en kosten voor beheer en juridische aangelegenheden en voorkomt dat het rendement op uw vastgoedportefeuille tegenvalt.

Wat is woningwaarderingsstelsel / puntenstelsel / puntenhuur?

Het is bij aankoop van woonruimte van belang goed vooraf in te schatten welke huurinkomsten u kunt genereren. U gaat uw pand als geheel, in delen als meerdere zelfstandige woonruimten, of in delen als onzelfstandige woonruimten (kamers) verhuren. Per verhuureenheid kunt u op Huurcommissie.nl » aan de hand van het woningwaarderingsstelsel berekenen of er sprake is van een wettelijk maximaal toegestane huur.

Maak per verhuureenheid een puntentelling. Daarin wegen o.a. de volgende zaken mee:

Oppervlakte in (M²)
WOZ waarde van het pand
Energielabel pand
Voorzieningen o.g.v. keuken en sanitair
Aantal kamers en overige voorzieningen
Wel / geen buitenruimte
Wel / geen monumentale status

Verhuur 'boven de puntenhuur': risico op zaak Huurcommissie.

Als u besluit bij een verhuureenheid die onder de liberalisatiegrens valt toch tegen een hogere prijs te gaan verhuren dan loopt u het risico dat uw huurder(s) na afsluiten van hun huurovereenkomst naar de huurcommissie stappen en via hen, ondanks dat ze met u een huurovereenkomst voor een hoger bedrag hebben, een lagere huur kunnen afdwingen. U bent dan verplicht het teveel berekende bedrag aan huur aan de huurder(s) te restitueren en hen in uw pand te laten wonen tegen het lagere, wettelijk vastgestelde bedrag. Dat kan een grote schadepost opleveren.

Bereken of uw pand in de vrije sector valt.

Ga naar: huurcommissie.nl voor meer informatie. U kunt berekenen in welk huursegment uw verhuureenheden zitten. Als uw eenheden boven de liberalisatiegrens vallen kunt u zelf uw huurprijs vaststellen en uw pand vrij op de markt verhuren.

Vergunningen voor kamerverhuur / studentenhuizen.

Wanneer u uw pand kamergewijs wilt gaan verhuren is het van belang dat u onderzoekt of het voorzien is van de nodige vergunningen. In veel steden is niet niet zomaar mogelijk zelfstandige woonruimte (bv. een huis of appartement) op te delen in meerdere onzelfstandige eenheden. U kunt dus meestal niet zomaar van een normaal huis een studentenhuis maken. De regels hiervoor verschillen per stad en vaak zelfs per wijk. Vaak is een zogenoemde omzettingsvergunning of omgevingsvergunning nodig om zelfstandige woningen aan de woningvoorraad te mogen onttrekken om deze in onzelfstandige delen te verhuren.

Verschillen in regelgeving per gemeente.

Er zijn gemeenten die uitzonderingen hanteren m.b.t. het reguleren van woningverhuur. Om zeker te zijn of een pand verhuurd mag worden en uw gemeente hierin niet afwijkt van het landelijke beleid is het altijd aan te raden dit goed na te gaan.

Zelf alles onderzoeken en niet volledig afgaan op de verkopend makelaar.

Naast vergunningen voor verhuur zijn er bij kamerverhuur reglementen o.g.v. brandveiligheid en verzekeringen die nagevolgd moeten worden. Neem dit in uw onderzoek mee en zorg dat u weet waar u aan toe bent als u een beleggingspand koopt. Ook als de huidige eigenaar u op het hart drukt dat alle noodzakelijke vergunningen op orde zijn en alles voldoet aan de eisen van verzekeraars, raden wij u aan zelf te onderzoeken of u bij het verhuren geen juridische risico's over het hoofd ziet.

De ervaring leert dat makelaars u niet tot in de finesses kunnen adviseren over vergunningen en reglementen bij verhuur. Ook als u bij de koop een aankoopmakelaar inzet, blijft het van belang zelf zaken te onderzoeken in de gemeente waar u het pand gaat kopen. U kunt vaak veel informatie van de gemeentelijke website halen of gewoonweg bellen met de juridische afdeling van uw gemeente om uw vragen voor te leggen.

Een reeds verhuurd pand kopen, waar moet u op letten?

Het is uiteraard ook mogelijk om een reeds verhuurd pand aan te kopen. Hierbij doet u er goed aan o.a. de volgende zaken te checken / op te vragen:

Huurovereenkomsten opvragen en checken of er geen onderhuurders in het pand zitten. Daar heeft u als pandeigenaar namelijk minder grip op en deze zijn juridisch vaak lastiger uit te zetten.
Narekenen of er bij de verhuureenheden sprake is van een wettelijk maximaal toegestane huur volgens het WWS puntensysteem.
Als één of meerdere verhuureenheden onder de grens voor sociale huur of middenhuur vallen, checken of deze eenheden niet voor een te hoog bedrag verhuurd worden.
Als er kamergewijs / onzelfstandige woonruimte in het pand verhuurd wordt, checken of daarvoor in de betreffende gemeente een vergunning voor nodig is en deze zonodig opvragen bij de eigenaar.

Huurders hebben huurbescherming.

Huurders van woonruimte hebben huurbescherming. Wanneer u met een huurder een huurovereenkomst aan gaat zijn er (enkele uitzonderingen daargelaten) weinig mogelijkheden voor u als verhuurder om de overeenkomst op te zeggen. Daarnaast zijn er slechts beperkte mogelijkheden de huurprijs tussentijds te verhogen. Verhoging kan alleen met de landelijk wettelijk vastgestelde jaarlijkse indexatie.

Dit houdt in dat het mogelijk is dat u bij aanvang een marktconforme huurprijs overeenkomt, de verhuurmarkt op uw locatie in de loop der tijd verder verbeterd en u het risico loopt dat uw huurder jarenlang blijft zitten en veel minder huur betaalt dan eigenlijk mogelijk zou zijn. Dat is negatief voor de cashflow die u zou kunnen genereren en negatief voor de verkoopwaarde van uw pand. Het komt echter zeer vaak voor.

Zorg dat u elke paar jaar nieuwe huurders krijgt.

Wanneer u een pand koopt doet u er goed aan er één te kiezen waarvan u weet dat het voor huurders aantrekkelijk is om te wonen. Echter, het is belangrijk de verhuursituatie zo te maken dat u van tevoren al weet dat huurders er maximaal zo'n 2 à 3 jaar willen zitten.

Als u een relatief hoge huur voor een goed onderhouden, klein appartement, op een goede locatie aan een jong, hoogopgeleid stel verhuurt, kunt u verwachten dat ze na 2 à 3 jaar toe zijn aan de volgende stap, de huur op zullen zeggen en zelf een huis gaan kopen. U heeft uw pand dan weer leeg en kunt deze opnieuw tegen een - dan marktconform tarief - verhuren. Ook kunt u er op deze wijze elke periode voor kiezen het pand - leeg en met winst - te verkopen.

Huurovereenkomst opstellen.

Zorg voor een professionele en juridisch correcte huurovereenkomst. Er zijn voorbeeld ROZ huurovereenkomsten op internet beschikbaar.

Inclusief / exclusief bijkomende kosten verhuren

Bepaal bij het aangaan van de huurovereenkomst zo correct en helder mogelijk wat u met uw huurder(s) afspreekt m.b.t. borg, huurbetaling, onderhoud, eigen aanpassingen aan de woonruimte, kosten voor gas, water, licht, gemeentelijke heffingen en overige kosten. Hoe duidelijker alles vooraf bepaald is, hoe minder ruimte er is voor discussie achteraf.

Optie: werken met een verhuurmakelaar?

Wanneer u uw vastgoed gaat verhuren dan kan het zinvol zijn gebruik te maken van de diensten van een gespecialiseerde verhuurmakelaar. Zij kunnen u faciliteren bij het vinden van de juiste huurders, adviseren bij het maken van de juiste afspraken met uw huurder(s) en een goede juridisch bindende huurovereenkomst verzorgen.

Tip:
365Makelaardij.nl
info@365makelaardij.nl
(030) 207 00 10

Als u tevreden bent over de diensten van de verhuurmakelaar kunt u het gebruik van hun diensten continueren.

Screenen van nieuwe huurders.

Vraag de verhuurmakelaar of de huurders die ze plaatsen ook gescreend worden. Professionele verhuurmakelaars hebben toegang tot systemen als huurcheck.nl waarmee nieuwe huurders gescreend worden zodat u bepaalde risico's kunt uitsluiten bij het plaatsen van huurders in uw pand. Huurders met een historie van betaalachterstanden of een penibele inkomenssituatie worden door dit systeem op een zwarte lijst gezet zodat u ze als vastgoedeigenaar van tevoren kunt weren als zij bij u woonruimte willen huren.

Het beheer van uw huurwoning(en).

Goed beheer van uw huurwoning(en) is van groot belang. Uw huurders moeten een aanspreekpunt hebben voor technische aangelegenheden en administratieve vragen. Het is van belang dat u als verhuurder snel en doeltreffend op vragen en verzoeken kunt anticiperen. Daarmee houdt u uw huurders tevreden, voorkomt u onregelmatige huurbetaling of achterstanden en voorkomt u dat de staat van onderhoud van uw pand te snel verslechterd.

Optie: vastgoedbeheer uitbesteden.

U kunt er voor kiezen het beheer van uw pand(en) uit te besteden. Daar zijn gespecialiseerde bedrijven voor die u voor een klein percentage van uw huurinkomsten volledig ontzorgen. Zowel het technisch- als het financieel beheer kan (deels of volledig) uitbesteed worden.

Tip:
365Beheer.nl
info@365beheer.nl
(088) 123 5000

Tot slot

Wij hopen u met bovenstaande informatie goed te hebben geholpen bij aankoop van uw toekomstige beleggingspand. Voor vragen, opmerkingen of meer informatie kunt u contact met ons opnemen.

Wij helpen u graag.
(030) 658 68 18
Verstuur een e-mailbericht.

Raymond Böcker