Handleiding aankoop beleggingspand.

Handleiding aankoop beleggingspand.

Beleggen in vastgoed? Hoe werken aankoop, financiering, verhuur, fiscaliteit en vergunningen? Financiering Regelen BV helpt vastgoedbeleggers bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille.

Bij vragen kunt u te allen tijde contact met ons opnemen.
Wij helpen u graag verder.

Door: Raymond Böcker, Financiering Regelen BV
Update: 9 september 2019


(030) 658 68 18
aanvragen@financiering-regelen.nl
Download HANDLEIDING AANKOOP BELEGGINGSPAND (PDF) - Door Raymond Bocker, Finaniering Regelen BV

Over Financiering Regelen

Financiering Regelen BV is in Nederland één van de grootste specialisten in vastgoedfinanciering. Wij zorgen met een team van 10 adviseurs dat uw financiering tegen optimale condities bij de juiste vastgoedbank of vastgoed financieringsmaatschappij gerealiseerd wordt.


Hoe zoekt u een geschikt beleggingspand?

Open de volgende 3 websites naast elkaar:


Optie: schakel een makelaar in om een pand te zoeken.

U kunt ook makelaars inschakelen om geschikte panden te vinden. Leg uw business case (maximale aankoopprijs en minimaal te realiseren huurprijs) aan ze voor en geef ze eventueel een zoekopdracht.

Belangrijk is wel dat uw makelaars ruime ervaring hebben in aankoopbegeleiding en dagelijks beschikken over het nieuwste woningaanbod voordat het openbaar op de markt of op Funda komt. Zoek een verhuurmakelaar die aangesloten is bij een brancheorganisatie (VBO, NVM of Vastgoedpro) en aannemelijk maakt dat hij of zij minstens 5 tot 10 aankooptrajecten per jaar verzorgt.


Vastgoedfinanciering regelt u bij FINANCIERING-REGELEN
Bereken vastgoedfinanciering

Rendement met beleggen in vastgoed

Als u voornemens bent om een pand kopen om deze te gaan verhuren (een beleggingspand), dan is het van groot belang dat deze een goed rendement oplevert. Daardoor ontstaan op termijn namelijk vaak mogelijkheden om meer verhuurpanden aan te kopen en zo een vastgoedportefeuille op te bouwen.


1. Rendement door positieve maandelijkse cashflow.

Vanuit uw huurinkomsten betaalt u de financieringskosten (rente- en aflossing) en de kosten voor beheer en onderhoud. De huurinkomsten moeten minimaal 25% hoger zijn dan de totale maandelijkse kosten waardoor er positieve cashflow ontstaat.


2. Rendement door aflossing en waardestijging.

Als uw pand gefinancierd is dan lost u maandelijks af op uw vastgoedhypotheek. Daarnaast stijgt op de lange termijn vaak de waarde van het vastgoed. Beide zorgen dat er overwaarde ontstaat.


De ideale vastgoedbelegging is een pand dat:

  • u voor een scherpe prijs kunt kopen.
  • gewild is op de verhuurmarkt waarbij u weinig kans loopt op toekomstige leegstand.
  • voor een goed bedrag te verhuren is.
  • geen hoge servicekosten, hoge VVE-kosten, hoge erfpachtkosten of andere verborgen kosten voor u als eigenaar heeft.
  • in goede staat van onderhoud verkeert.
  • eenvoudig te beheren is.
  • in de toekomst naar verwachting in waarde zal stijgen en eenvoudig met winst te verkopen zal zijn.

Het juiste beleggingspand kiezen.

Wanneer u zich oriënteert op de aankoop van een beleggingspand doet u er goed aan eerst vast te stellen wat uw financieringsmogelijkheden (zie hieronder) zijn en voor welk bedrag u een beleggingspand kunt kopen. Op het moment dat u uw financieringsaanvraag reeds heeft voorbereid weet u waar u aan toe bent en kunt u snel toeslaan als de juiste kans zich voordoet.

U weet dan tot welk aankoopbedrag u kunt gaan, welke bijkomende kosten u zult hebben en welke huurinkomsten u minimaal moet gaan genereren. Hiermee heeft u uw 'businesscase' voor uzelf voorbereid en kunt u bij elk potentieel pand dat voorbij komt snel doorgronden of dat geschikt is en in uw plan past.


Start vastgoedbeleggen met investeren in woonruimte en niet met bedrijfsruimte.

Op de meeste locaties in Nederland is een tekort aan huurwoningen. Bij verhuur van een woonhuis, appartement of studentenhuis (residentieel vastgoed) is het risico op leegstand klein. Naar verwachting zal de krapte op de verhuurmarkt voor woonruimte niet snel minder worden en zal de vraag naar huurwoningen groot blijven.

Bij bedrijfs onroerend goed (winkel- bedrijfs- of kantoorruimte) is dat anders. Daar is het risico op leegstand in principe veel groter. Eigenaren die bedrijfs onroerend in bezit hebben ervaren dat de verhuurmogelijkheden sterker meebewegen met de economische conjunctuur. Bij een tegenvallende economie staan winkel-, bedrijfs- en kantoorruimten in principe vaker leeg dan wanneer de economie krachtig is.

Als uw bedrijfspand verhuurd is, dan is het rendement vaak goed, maar het feit dat er een groter risico op leegstand is, maakt beleggen in bedrijfs onroerend goed vaak wat riskanter. Vastgoedbanken en andere beleggers weten dat ook. Dus als u bedrijfs onroerend goed in bezit heeft en in de toekomst uw pand wilt herfinancieren kan dat lastig zijn. Ook als u uw pand aan een andere belegger wilt verkopen, dan kan het zijn dat de verkoopopbrengst tegenvalt.

Met residentieel vastgoed zijn de risico's op leegstand en tegenvallende waardeontwikkeling kleiner. Dat maakt dit type vastgoed vaak beter (her)financierbaar en beter verkoopbaar. Meestal adviseren wij startende vastgoedbeleggers om te starten met het investeren in residentieel vastgoed en pas als de vastgoedportefeuille wat groter is investeringen in bedrijfspanden in overweging te nemen.



FINANCIERING-REGELEN geeft u tips bij het verhuren van uw huis.

Uw beleggingspand verhuren

Het is van groot belang dat u de verhuur van uw pand(en) professioneel aanpakt. Dat voorkomt onnodigde tijdsbesteding en kosten voor beheer en juridische aangelegenheden en voorkomt dat het rendement op uw vastgoedportefeuille tegenvalt.


Wat is woningwaarderingsstelsel / puntenstelsel / puntenhuur?

Het is bij aankoop van een pand van belang goed vooraf in te schatten welke huurinkomsten u kunt genereren. U gaat uw pand als geheel, in delen als meerdere zelfstandige woonruimten, of in delen als onzelfstandige woonruimten (kamers) verhuren. Per verhuureenheid kunt u op huurcommissie.nl aan de hand van het woningwaarderingsstelsel berekenen of er sprake is van een wettelijk maximaal toegestane huur.

Maak per verhuureenheid een puntentelling. Daarin wegen o.a. de volgende zaken mee:

  • Oppervlakte in (M2)
  • WOZ waarde van het gehele pand
  • Energielabel pand
  • Voorzieningen o.g.v. keuken en sanitair
  • Aantal kamers en overige voorzieningen
  • Wel / geen buitenruimte
  • Wel / geen monumentale status

Liberalisatiegrens huurwoningen: 145 punten / € 720,42 per maand.

Als een verhuureenheid minder dan 145 punten heeft, dan valt deze onder de liberalisatiegrens in kunt u maximaal € 720,42 of minder aan huur vragen. Heeft de verhuureenheid meer dan 145 punten, dan valt deze in de vrije sector en bent u niet aan een maximum gebonden. U kunt dan zelf een commercieel haalbare huur vaststellen en de eenheid voor die prijs verhuren.

Als er sprake is van 'puntenhuur' (een maximaal toegestane huurprijs) dan zal deze als huurwaarde in het taxatierapport worden opgenomen. Als de woning of de afzonderlijke verhuureenheden in de woning in de vrije sector vallen dan zal de naar verwachting langjarig commercieel haalbare huurprijs als huurwaarde in het taxatierapport worden opgenomen. De hoogte van de huurwaarde weegt sterk mee in het vaststellen van de marktwaarde in verhuurde staat van het pand. Een lage huurwaarde is van negatieve invloed op de marktwaarde in verhuurde staat. Een hoge huurwaarde heeft een opwaarts effect op de marktwaarde in verhuurde staat.

Zowel de huurwaarde als de marktwaarde in verhuurde staat dienen als basis voor het verkrijgen van een vastgoedhypotheek. Een lagere marktwaarde in verhuurde staat is van invloed op de hoogte van het bedrag dat u maximaal met een vastgoedhypotheek kunt financieren. Meer informatie over puntenhuur, liberalisatiegrens en huurcommissie bij Wooninfo.nl.


Verhuur 'boven de puntenhuur': risico op zaak Huurcommissie.

Als u besluit bij een verhuureenheid die onder de liberalisatiegrens valt toch tegen een hogere prijs te gaan verhuren dan loopt u het risico dat uw huurder(s) binnen 6 maanden na afsluiten van hun huurovereenkomst naar de huurcommissie stappen en via hen, ondanks dat ze met u een huurovereenkomst voor een hoger bedrag hebben, een lagere huur kunnen afdwingen. U bent dan verplicht het teveel berekende bedrag aan huur aan de huurder(s) te restitueren en hen in uw pand te laten wonen tegen het lagere, wettelijk vastgestelde bedrag. Dat kan een grote schadepost opleveren.


Bereken of uw pand in de vrije sector valt.

Ga naar: huurcommissie.nl voor meer informatie. U kunt berekenen of uw verhuureenheden onder- of boven de normen van het woningwaarderingsstelsel zitten. Als deze er onder zitten, kunt u zelf de maximale toegestane huurprijs berekenen. Als uw pand / de appartementen / de kamers in het pand qua afmetingen en voorzieningen boven de liberalisatiegrens vallen kunt u zelf uw huurprijs vaststellen en uw pand vrij op de markt verhuren.


Vergunningen voor kamerverhuur / studentenhuizen.

Wanneer u uw pand kamergewijs wilt gaan verhuren is het van belang dat u onderzoekt of het voorzien is van de nodige vergunningen. In veel steden is niet niet zomaar mogelijk zelfstandige woonruimte (bv. een huis of appartement) op te delen in meerdere onzelfstandige eenheden. U kunt dus meestal niet zomaar van een normaal huis een studentenhuis maken. De regels hiervoor verschillen per stad en vaak zelfs per wijk. Vaak is een zogenoemde omzettingsvergunning of omgevingsvergunning nodig om zelfstandige woningen aan de woningvoorraad te mogen onttrekken om deze in onzelfstandige delen te verhuren.


Verschillen in regelgeving per gemeente.

Er zijn gemeenten die uitzonderingen hanteren m.b.t. het reguleren van huurprijzen. Om zeker te zijn of uw pand geliberaliseerd verhuurd kan worden en uw gemeente hierin niet afwijkt van het landelijke beleid is het altijd aan te raden dit goed na te gaan.


Zelf alles onderzoeken en niet volledig afgaan op de verkopend makelaar.

Naast vergunningen voor verhuur zijn er bij kamerverhuur reglementen o.g.v. brandveiligheid en verzekeringen die nagevolgd moeten worden. Neem dit in uw onderzoek mee en zorg dat u weet waar u aan toe bent als u een beleggingspand koopt. Ook als de huidige eigenaar u op het hart drukt dat alle noodzakelijke vergunningen op orde zijn en alles voldoet aan de eisen van verzekeraars, raden wij u aan zelf te onderzoeken of u bij het verhuren geen juridische risico's over het hoofd ziet.

De ervaring leert dat makelaars u niet tot in de finesses kunnen adviseren over vergunningen en reglementen bij verhuur. Ook als u bij de koop een aankoopmakelaar inzet, blijft het van belang zelf zaken te onderzoeken in de gemeente waar u het pand gaat kopen. U kunt vaak veel informatie van de gemeentelijke website halen of gewoonweg bellen met de juridische afdeling van uw gemeente om uw vragen voor te leggen.


Een reeds verhuurd pand kopen, waar moet u op letten?

Het is uiteraard ook mogelijk om een reeds verhuurd pand aan te kopen. Hierbij doet u er goed aan o.a. de volgende zaken te checken / op te vragen:
  • Huurovereenkomsten opvragen en checken of er geen onderhuurders in het pand zitten. Daar heeft u als pandeigenaar namelijk minder grip op en deze zijn juridisch vaak lastiger uit te zetten.
  • Bankafschriften van de eigenaren opvragen en checken of alle huurders hun huur betalen conform de huurovereenkomsten.
  • Narekenen of er bij de verhuureenheden sprake is van een wettelijk maximaal toegestane huur volgens het puntensysteem.
  • Als één of meerdere verhuureenheden onder de liberalisatiegrens vallen, checken of deze eenheden niet voor een te hoog bedrag verhuurd worden.
  • Als er kamergewijs / onzelfstandige woonruimte in het pand verhuurd wordt, checken of daarvoor in de betreffende gemeente een vergunning voor nodig is en deze zonodig opvragen bij de eigenaar.


Huurders hebben huurbescherming.

Huurders van woonruimte hebben huurbescherming. Wanneer u met een huurder een huurovereenkomst aan gaat zijn er (enkele uitzonderingen daargelaten) weinig mogelijkheden voor u als verhuurder om de overeenkomst op te zeggen. Daarnaast zijn er slechts beperkte mogelijkheden de huurprijs tussentijds te verhogen. Verhoging kan alleen met de landelijk wettelijk vastgestelde jaarlijkse indexatie.

Dit houdt in dat het mogelijk is dat u bij aanvang een marktconforme huurprijs overeenkomt, de verhuurmarkt op uw locatie in de loop der tijd verder verbeterd en u het risico loopt dat uw huurder jarenlang blijft zitten en veel minder huur betaalt dan eigenlijk mogelijk zou zijn. Dat is negatief voor de cashflow die u zou kunnen genereren en negatief voor de verkoopwaarde van uw pand. Het komt echter zeer vaak voor.


Zorg dat u elke paar jaar nieuwe huurders krijgt.

Wanneer u een pand koopt doet u er goed aan er één te kiezen waarvan u weet dat het voor huurders aantrekkelijk is om te wonen. Echter, het is belangrijk de verhuursituatie zo te maken dat u van tevoren al weet dat huurders er maximaal zo'n 2 à 3 jaar willen zitten.

Als u een relatief hoge huur voor een goed onderhouden, klein appartement, op een goede locatie aan een jong, hoogopgeleid stel verhuurt, kunt u verwachten dat ze na 2 à 3 jaar toe zijn aan de volgende stap, de huur op zullen zeggen en zelf een huis gaan kopen. U heeft uw pand dan weer leeg en kunt deze opnieuw tegen een - dan marktconform tarief - verhuren. Ook kunt u er op deze wijze elke periode voor kiezen het pand - leeg en met winst - te verkopen.

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk huurders een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te bieden. Bij zelfstandige woonruimte kan dat met een periode van 2 jaar of korter. Bij onzelfstandige woonruimte mag dat voor een periode van 5 jaar of korter. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege aan het eind van de huurperiode, mits u als verhuurder uw huurder tijdig informeert. Uw huurders kunnen tussentijds de huurovereenkomst opzeggen. U als verhuurder kunt dat niet. Voor het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst is toestemming van de huurder of een gerechtelijke uitspraak nodig.

Bij twijfel kunt u een lokale verhuurmakelaar inschakelen om huurders te vinden en een juridisch correcte huursituatie in te regelen.


Huurovereenkomst opstellen.

Zorg voor een professionele en juridisch correcte huurovereenkomst. Er zijn voorbeeld ROZ huurovereenkomsten op internet beschikbaar.


Inclusief / exclusief bijkomende kosten verhuren.

Bepaal bij het aangaan van de huurovereenkomst zo correct en helder mogelijk wat u met uw huurder(s) afspreekt m.b.t. borg, huurbetaling, onderhoud, eigen aanpassingen aan de woonruimte, kosten voor gas, water, licht, gemeentelijke heffingen en overige kosten. Hoe duidelijker alles vooraf bepaald is, hoe minder ruimte er is voor discussie achteraf.


Werken met een verhuurmakelaar?

Wanneer u voor het eerst gaat verhuren kan het zinvol zijn gebruik te maken van de diensten van een gespecialiseerde verhuurmakelaar. Zij kunnen u faciliteren bij het vinden van de juiste huurders, adviseren bij het maken van de juiste afspraken met uw huurder(s) en een goede juridisch bindende huurovereenkomst verzorgen.

Als u tevreden bent over de diensten van de verhuurmakelaar kunt u het gebruik van hun diensten continueren. Als u bij opvolging van uw eerste huurder(s) kosten wilt besparen en e.e.a. zelf wilt verzorgen, heeft u van hen mogelijk de nodige zaken kunnen leren die u zelf kunt toepassen.


Screenen van nieuwe huurders.

Vraag de verhuurmakelaar of de huurders die ze plaatsen ook gescreend worden. Professionele verhuurmakelaars hebben toegang tot systemen als huurcheck.nl waarmee nieuwe huurders gescreend worden zodat u bepaalde risico's kunt uitsluiten bij het plaatsen van huurders in uw pand. Huurders met een historie van betaalachterstanden of een penibele inkomenssituatie worden door dit systeem op een zwarte lijst gezet zodat u ze als vastgoedeigenaar van tevoren kunt weren als zij bij u woonruimte willen huren.


Het beheer van uw huurwoning(en).

Goed beheer van uw huurwoning(en) is van groot belang. Uw huurders moeten een aanspreekpunt hebben voor technische aangelegenheden en administratieve vragen. Het is van belang dat u als verhuurder snel en doeltreffend op vragen en verzoeken kunt anticiperen. Daarmee houdt u uw huurders tevreden, voorkomt u onregelmatige huurbetaling of achterstanden en voorkomt u dat de staat van onderhoud van uw pand te snel verslechterd.


Optie: vastgoedbeheer uitbesteden.

Wanneer u er voor kiest het beheer in eigen hand te houden is het van belang alles vooraf uitstekend (zelf of met behulp van externen) te organiseren zodat u uw oplossingen paraat heeft als het nodig is. U kunt er ook voor kiezen het beheer van uw pand(en) uit te besteden. Daar zijn gespecialiseerde bedrijven voor die u voor een klein percentage van uw huurinkomsten ontzorgen.


Problemen met verhuurpanden oplossen.

Als u in het bezit bent van een verhuurpand met achterstallig onderhoud, problemen met huurders, te lage huurinkomsten of het ontbreken van noodzakelijke vergunningen dan is het vaak lastig om een dergelijk pand op de markt te verkopen of met een vastgoedhypotheek te herfinancieren.

In dergelijke gevallen is het soms aan te raden het pand aan een lokaal vastgoedbedrijf te verkopen. Deze zijn doorgaans in staat de risico's in te schatten, uw pand voor een reële waarde aan te kopen en u te vrijwaren voor aansprakelijkheid voor gebreken die achteraf naar voren komen. Lokale kleinschalige vastgoedbedrijven zijn met hun specialistische kennis en eigen kapitaal vaak wel in staat de problemen in het pand op te lossen en deze daarna weer te herbestemmen.


Voorbeeld huizenkoper regio Utrecht: KOOP MIJN PAND IN UTRECHT.NL

U kunt zelf verkennen welke vastgoedbedrijven er in uw regio actief zijn. Een goed voorbeeld van een professionele lokale vastgoedontwikkelaar uit ons relatiebestand dat maandelijks huizen in regio Utrecht koopt is KOOP MIJN PAND IN UTRECHT. Zij kopen met name panden waar gerenoveerd moet worden of panden waar de verhuursituatie of eventuele kamerverhuur vergunningen niet in orde zijn.

LEES OOK:


Vastgoedfinanciering regelt u bij FINANCIERING-REGELEN

Financiering van uw beleggingspand

De aankoop van uw beleggingspanden kunt u niet financieren met een reguliere woninghypotheek omdat u daarbij van de bank in principe geen toestemming heeft om langdurig te mogen verhuren. Reguliere woninghypotheken zijn alleen geschikt voor het financieren van uw eigen woonhuis, soms voor aankoop van een vakantiehuis en soms voor aankoop van een woning om een familielid te huisvesten. Voor het opbouwen van een beleggingsportefeuille zijn reguliere woninghypotheken niet te gebruiken.


Beleggingspanden financiert u met vastgoedhypotheek.

De aankoop van een beleggingspand kunt u financieren met een vastgoedhypotheek. Dat is een zakelijk hypotheekproduct waar zowel particulieren als bedrijven voor in aanmerking komen. Er wordt in principe niet getoetst op inkomen of de hoogte van uw eigen woninghypotheek. Er is ook geen limiet aan het aantal vastgoedhypotheken dat u kunt krijgen. Dat maakt het vastgoedhypotheek product het juiste instrument om een vastgoedportefeuille mee op te bouwen.

Normen voor verkrijgen van vastgoedhypotheken:

  • Het pand moet getaxeerd worden door een taxateur die goedgekeurd is door de gekozen vastgoedbank.
  • Door de taxateur wordt de marktwaarde in verhuurde staat en de huurwaarde vastgesteld.
  • U kunt tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren mits de huurwaarde minimaal 25% hoger is dan de maandelijkse hypotheeklasten bij de start van de financiering.
  • Vastgoedhypotheken hebben meestal een looptijd van 30 jaar.
  • De rente die u betaalt is hoger dan die van een reguliere woninghypotheek. Afhankelijk van de mate (50/60/70/80%) van financiering en de gekozen rentevast periode tussen de 3,20 - en 4,40%. Zie tabel hieronder.
  • Vanaf 60% van de marktwaarde in verhuurde staat is de financiering aflossingsvrij en betaalt u alleen nog rentelasten.
  • Het is mogelijk om bij 60% van de waarde verder af te lossen. Dat kunt u boetevrij doen aan het eind van elke rentevast periode.

Rentepercentages bij 50- tot 80% financiering.

Rentevast
1 jaar
3 jaar
5 jaar
7 jaar
10 jaar

< 50%
3,40%
3,05%
3,15%
3,20%
3,45%

60%
3,40%
3,20%
3,30%
3,30%
3,55%

65%
3,45%
3,25%
3,35%
3,35%
3,60%

70%
3,55%
3,35%
3,45%
3,45%
3,70%

75%
3,90%
3,70%
3,80%
3,80%
4,05%

80%
4,25%
4,05%
4,15%
4,15%
4,40%



Met extra vastgoedhypotheken uw beleggingsportefeuille uitbreiden.

Na aankoop van uw eerste beleggingspand kunt u, ongeacht uw inkomen en ongeacht de hoogte van uw privé woninghypotheek een volgend beleggingspand met een vastgoedhypotheek financieren, mits u voldoende eigen geld heeft en genoeg heeft aan 70- of 80% financiering.


Overwaarde bestaand beleggingspand gebruiken voor aankoop volgend pand.

Op het moment dat u een beleggingspand wat langer in bezit heeft en hierin een goede overwaarde hebt opgebouwd is het vaak mogelijk een deel van de overwaarde te gebruiken voor aankoop van een volgend beleggingspand. Dat kunt u doen door het pand te laten hertaxeren. Als blijkt dat de waarde significant hoger is dan uw uitstaande restschuld dan kunt u vaak uw bestaande vastgoedhypotheek verhogen of deze met een nieuwe vastgoedhypotheek voor een hoger bedrag te herfinancieren.

Met het kapitaal dat vrijkomt uit uw bestaande pand kunt u - in combinatie met een extra vastgoedhypotheek - een volgend pand aankopen zonder dat u spaargeld hoeft te investeren. Veel vastgoedbeleggers gebruiken hun bestaande vastgoed op deze wijze als vliegwiel om hun vastgoedportefeuille uit te breiden.

Bereken uw financiering


Vergunningen bij het verhuren van uw huis - door FINANCIERING-REGELEN.

Hoe wordt de waarde in verhuurde staat bepaald?

De waarde in verhuurde staat wordt bepaald door een taxateur die goedgekeurd is door de gekozen vastgoedbank. De waarde kan afwijken van het aankoopbedrag / de leegwaarde van het pand. In feite is de waarde in verhuurde staat het bedrag waarvoor een andere belegger naar verwachting het pand zou willen kopen als deze verhuurd is.


De volgende factoren zijn van invloed op de waarde in verhuurde staat:

  1. De huurwaarde. Dat is de volgens de taxateur langjarig haalbare huuropbengst. Hierbij wordt de kale huur (excl. g/w/l/) als uitgangspunt genomen die haalbaar is als het pand ongemeubileerd met een overeenkomst van minimaal 1 jaar verhuurd wordt.
  2. De vrije verkoopwaarde / leegwaarde.
  3. De toekomstig te verwachten bijkomende kosten voor beheer en onderhoud. (Exploitatiekosten).
  4. Een op- of afwaardering als de te verwachten waardeontwikkeling mee- of tegenvalt.
  5. Een op- of afwaardering als de te verwachten ontwikkeling van de huurwaarde mee- of tegenvalt.

De waarde in verhuurde staat is vaak wat lager dan het aankoopbedrag.

In de praktijk blijkt vaak dat de marktwaarde in verhuurde staat wat lager is dan het aankoopbedrag / de leegwaarde. Maar er zijn uitzonderingen. Als een pand voor een scherpe prijs aangekocht kan worden en de te verwachten huurinkomsten (de huurwaarde) is relatief hoog, dan kan het zijn dat de waarde in verhuurde staat weinig afwijkt, gelijk is, of zelfs wat hoger uitpakt dan het aankoopbedrag. Het komt niet heel vaak voor, maar voor het verkrijgen van een gunstige financiering en het realiseren van een goed rendement is dat ideaal.


Bij aankoop van een beleggingspand hoeft deze nog niet verhuurd te zijn.

U kunt een bestaand pand kopen, deze met een vastgoedhypotheek financieren en vervolgens zelf de verhuursituatie inregelen en (binnen uiterlijk 3 maanden) de huurders hun intrek laten nemen. Het pand wordt bij aankoop getaxeerd worden waarbij de taxateur ook als deze nog niet verhuurd is de marktwaarde in verhuurde staat en de huurwaarde vast kan stellen.




Vastgoedbeleggen vanuit onderneming of in privé (BOX-3)?


Vastgoed in onderneming

U kunt er voor kiezen om beleggingspanden met uw onderneming te kopen. De vastgoedhypotheek om de aankoop te financieren komt dan in dat geval ook op naam van uw onderneming.

Vastgoed in privé

Daarnaast kunt u er voor kiezen om beleggingspanden in privé aan te kopen en de vastgoedhypotheek onder uw eigen naam af te sluiten. U hoeft geen onderneming te hebben om beleggingspanden aan te kopen.


Vastgoed in onderneming
VOORDELEN

  1. De aankoop van uw beleggingspand kunt u tot maximaal 80% van de waarde financieren. De rest financiert u vanuit eigen kapitaal. Als het benodigde eigen geld in uw onderneming zit hoeft u dit niet van uw bedrijf te onttrekken of aan uzelf privé uit te lenen om de aankoop mogelijk te maken.
  2. U kunt de onderhouds-, beheerkosten en overige exploitatiekosten fiscaal aftrekken.
  3. U kunt de rentelasten van uw vastgoedhypotheken fiscaal aftrekken.
  4. Als u van plan bent op korte termijn het pand weer door te verkopen wordt dit door de fiscus gezien als een zakelijke activiteit. Dergelijke transacties kunt u maar zeer beperkt in privé doen zonder vragen van de fiscus te krijgen. Een pand dat u waarschijnlijk maar kort in bezit zult hebben is het vaak raadzaam deze op naam van de onderneming aan te kopen.

Vastgoed in onderneming
NADELEN

  1. Uw huurinkomsten worden gezien als omzet en worden in uw onderneming als zodanig belast.
  2. Als u in de loop der tijd (mede door aflossen op uw vastgoedhypotheek) overwaarde opbouwt en het pand verkoopt wordt de winst die u maakt belast.
  3. Voor de vastgoedhypotheek bent u in bijna alle gevallen alsnog hoofdelijk aansprakelijk.

Vastgoed in privé
VOORDELEN

  1. Uw huurinkomsten vallen in BOX-3 en zijn onbelast / netto inkomsten.
  2. Als u in de loop der tijd overwaarde opbouwt en het pand verkoopt is de winst onbelast.

Vastgoed in privé
NADELEN

  1. U kunt de onderhouds-, beheer- en overige exploitatiekosten niet fiscaal aftrekken.
  2. U kunt de rentelasten van uw vastgoedhypotheek niet fiscaal aftrekken.
  3. Er zijn veel middelgrote- en grote vastgoedbeleggers die een aanzienlijke vastgoedportefeuille in privé / BOX-3 aanhouden.

    Maar als u meer dan +/- 8 à 10 beleggingspanden in privé bezit heeft is het vaak verstandig het technisch- en administratief beheer ervan uit te besteden aan een professionele vastgoedbeheerder. Dat voorkomt dat het beheer van uw beleggingsportefeuille door de fiscus als een zakelijke activiteit wordt gezien die in feite als zodanig belast zou moeten worden.

    Door het beheer (deels) uit te besteden is het eenvoudiger om aan te tonen dat het om privé beleggingsactiviteiten gaat.


Hoe doen middelgrote- en grote vastgoedbeleggers dit?

Veel eigenaren van grotere vastgoedportefeuilles kopen regelmatig panden met als doel deze (al dan niet na verbouwing) met winst te verkopen. Deze panden worden in de meeste gevallen aangekocht op naam van hun onderneming. De panden die aangekocht worden met het doel deze als lange termijn belegging aan te houden worden meestal wel in privé aangekocht. Dat is vaak fiscaal voordeliger. Als u twijfelt over wat in uw situatie de beste keuze is, dan raden wij u aan e.e.a. met uw accountant of fiscalist te overleggen.


Tot slot.

Wij hopen u met bovenstaande informatie goed te hebben geholpen bij aankoop van uw toekomstige beleggingspand. Voor vragen, opmerkingen of meer informatie kunt u contact met ons opnemen. Wij helpen u graag verder.

Contact met specialist in vastgoed hypotheken van FINANCIERING-REGELEN

Team Financiering Regelen BV 
Specialisten in vastgoedfinanciering. 


Raymond Bocker 
Peter Brummelman 
Boudewijn Joosen 
Diederik de Meester
Michael Visser 
Rens Stoutjesdijk 
Lars van Rooijen 
Danique Menger
Paul Rutgers
Dick van der Eijk


Deze informatie is zo zorgvuldig mogelijk opgesteld. Wij zijn niet aansprakelijk voor mogelijke onvolkomenheden.
Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.

Direct contact met onze specialisten

Vul uw gegevens in en verstuur uw contactaanvraag. U ontvangt direct de gegevens van één van onze financieringsspecialisten en kunt meteen contact opnemen voor informatie, advies of een afspraak.




Telefoonnummer (06/overdag)*

 


Hoe en wanneer wilt u contact met onze specialist?




✔ U ontvangt per e-mail en SMS onze contactgegevens